您现在的位置:首页 >> 新闻中心 >> 周边传真
2018年苏州楼市政策有这些变化


【信息时间: 2019/1/4   阅读次数:   发布单位: 政府办 】【字号 【我要打印】【关闭】

  2018年苏州调控政策整体稳定,在调控政策之下,苏州今年市区房地产市场延续了自2016年调控以来平稳的态势。土地市场理性平淡,商品住宅市场供求微降,整体房价平稳。在坚持房住不炒,坚决遏制房价上涨的政策下,去年市区发布了哪些重要的政策?对苏州楼市产生了什么影响?

 

  赠送面积逐渐退出历史舞台

 

  房屋的“赠送面积”是近年来比较火热的一个卖点,一般包括露台、飘窗、一层小院、阁楼和地下室等,是不计入建筑面积的。但是2018年1月,《江苏省城市规划管理技术规定——苏州市实施细则之一“指标核定规则”(2018年版)》出台,买一层送一层的复式户型可能不会再有了。

  本次规则的发布主要对舒适型住宅影响比较大,对市面上“偷空间”做产品附加值的做法更加严格限制,对酒店式公寓双层挑高、复式高层洋房、低层的共享空间、阳台面积附赠等各方面进行严格的规范,可赠送面积越来越少了。

  根据这个规则,仅3.4.5条款可以不计入容积率。该条款规定位于门厅、餐厅或起居室厅上空;至少有一个边长与上层公共空间(走廊或起居室)连通;共享空间高度小于等于两个自然层;每个单元内的共享空间不多于一个;开洞水平投影面积不超过下层总水平投影面积(包括共享部分)的20%;开洞部分没有网格梁等构件,可不计入容积率的条件。超出以上规定的,超出部分按水平投影面积全额计入容积率。除低层住宅建筑以外的其他建筑设置的共享空间,除符合“3.4.9条”规定外,均按自然层计算容积率。

  3.4.9.1条款规定,住宅建筑、服务型公寓(公寓式酒店),层高大于3.9米、不大于5.4米的部分,按其水平投影面积乘以2.0系数计入容积率。根据这一条款,酒店式公寓的计容方式从原来1.0倍容积率最高可到4.5米,到现在最高仅为3.9米。

  这意味着4.5米双层挑高的酒店式公寓已无法规划,复式双钥匙户型等概念也将不复存在。本次规范还对各类架空层是否核算容积率做出了充分的图示示意,避免部分项目试图“偷面积”,也避免误伤真正做架空层改善品质、改善配套的项目。

  非住宅空间设置也有新的要求,在两个自然层(含两层)或9米高度范围内没有永久性顶盖或梁的平台(包括阳台等)可不计入,否则按阳台规则计算容积率。住宅建筑中,平台(包括阳台等)至平台上盖(包括构架)的垂直空间范围内,按阳台规则逐层计算容积率。针对住宅建筑方面,该文件规定:阳台上面只要有上盖或者构架,无论离上盖是9m还是100m,都不能再算露台,都要按照阳台计算面积。以后可能不会再有露台赠送了。

  另外,主体结构内:总进深尺寸大于2.1米;最大进深小于1米未封闭的阳台累计水平投影面积超出本层总水平投影面积(包括阳台部分)2%的部分;住宅建筑中:阳台水平投影面积之和超出本层总水平投影面积(包括阳台)12%的部分,或每个单元内的阳台数量超出居住空间(卧室和客厅)个数的部分;阳台设置单个装饰柱、墙(分户墙及主体墙除外)宽大于0.6米的不封闭阳台,需按其结构外围水平投影面积全额计入容积率。

  与2015年版规范相比,阳台设置的单个装饰柱、墙宽度进一步限制,这一点对常规项目影响微弱。阳台水平投影面积降至本层投影面积的12%,而2015年版为15%,下降3%,以100平方米户型计算,最大可设阳台面积减少3平方米。常规附赠空间进一步缩减。未来户型设计如果既要南向宽阳台,又要家政阳台,将越来越难满足。

 

  重点整治投机炒房等违法违规行为

 

  去年8月15日,市住建局、市委宣传部、市公安局、市司法局、工商局、市物价局、市税务局、市银监局、市住房公积金管理中心九部门联合印发文件,从2018年8月中旬起至12月底,实行打击侵害群众利益违法违规行为,规范房地产市场秩序专项行动实施方案。重点整治投机炒房,经纪机构、开发企业违法违规,发布虚假房地产广告等31条违法违规行为。

  投机炒房行为有8条,包括以营销渠道的形式捆绑销售,坐地起价,垄断房源,操纵房价;进入销售环节后捂盘惜售或者变相囤积房源;通过报纸、广播、电视、网站、新媒体等途径捏造、散布房地产虚拟信息等。经纪机构违法违规行为有10条,包括“阴阳合同”、为骗取购房资格提供虚假材料等。房地产开发企业违法违规行为共有7条,包括在取得商品房预售许可前,以认购、认筹、预定、排号、售卡、银行预存资金等方式向购房人收取或者变相收取定金、预订款、诚意金等行为。发布虚假房地产广告行为共有6条,包括发布虚假、谐音的广告用语,混淆视听、诱导消费等。

  此次专项行动对购房者来说直接受益,买房先验资、全款或高首付优先选房、电商或渠道收费、拒绝公积金或商业贷款等现象的杜绝,使得购房门槛降低、购房者权益得到进一步保障。而对房企而言,推广宣传方面要更加谨慎真实,回归产品本身方面,拿证后不允许捂盘惜售,使得房地产市场更加规范。

  在日前举行的全国住房和城乡建设工作会议上,住建部提出:2019年要以稳地价、稳房价、稳预期为目标,促进房地产市场平稳健康发展。加快解决中低收入群体住房困难,增加公租房有效供应,继续推进棚户区改造。补齐租赁住房短板,全面发展住房租赁市场。可见2019年楼市将仍然以稳为主。