029关于加强拆迁安置小区管理的建议

随着农村城市化进程的加快，大规模的征地拆迁正在展开，大量的农民被征地拆迁后转变成居民，从农村集中到了拆迁安置小区生活。目前拆迁安置小区在管理中主要存在以下问题：

1、物业管理企业专业水平服务能力不高。

一方面是由于拆迁安置小区是政府主导的民生工程，物业管理企业为政府的集体公司，员工多为帮助困难家庭就业照顾引进，企业缺乏有效的管理手段和专业能力，由此带来整体的专业水平服务能力不高。

另一方面是拆迁安置小区管理各地自行探索，各自为阵，缺乏成熟模式，社区居委会、物业和业主委员会三方的定位和职责往往不够明晰，容易造成推诿，使得物业管理不到位，基础设施维护滞后。

2、政府为拆迁安置小区管理兜底买单，非但带来过重的财政负担，而且其大包大揽行为本身的合法性合理性也有待商榷。

物业企业既要负担员工工资，还要负担维修费用，运营成本非常高，可居民却以拆迁安置为由不缴纳物业费,全部由政府买单。政府负担随着小区年限的增长日益增长。相城区五大片区发展规划和16个三年计划的实施，必然带来大片的拆迁安置，越来越多的安置小区物业管理将成为政府的“大包袱”。

住建局 

您提出的“关于加强拆迁安置小区管理的建议”的提案收悉，现答复如下：

随着我区城市化进程不断加快，全区已建成搬迁安置小区90余个，有效解决了搬迁居民的居住问题，改善了搬迁居民的居住条件和居住环境。几年来我局高度重视搬迁安置小区物业管理工作，通过出台政策、业务指导、实地督查等方式来提升搬迁安置小区的物业管理水平。下一步，我局将结合您的建议，针对搬迁安置小区目前存在的问题，研究解决措施。

一、推广安置小区优秀管理经验。2012年我区印发《相城区住宅区物业管理实施办法》（相政发〔2012〕68号），要求搬迁安置小区管理方式在业委会成立前，由属地政府决定；条件成熟后，可以按照业主（代表）大会的决议选聘物业服务企业进行市场化物业管理。从实施情况来看，由于安置小区居民对于成立业委会参与度不高，目前安置小区均未成立业委会。有的乡镇通过选聘市场化物业服务企业管理安置小区，有的乡镇通过成立集体性质的物业公司管理安置小区，均取得了不错的效果。以城区元和为例，成立了“苏州市相城元惠物业管理有限公司”，管理辖区内基本所有的搬迁安置小区，该公司管理的“日益家园”小区获得“2017年度苏州市市级示范物业管理项目称号”。应该说集体公司通过努力，管理水平并不比市场化运作的物业公司管理水平差。下一步，我局将指导全区其他乡镇街道学习元和“日益家园”优秀管理经验，全面提升安置小区物业管理水平。

二、实施搬迁安置小区收费管理。考虑到安置小区政府兜底负担过重，2018年1月份区政府印发《相城区加强搬迁安置小区物业管理工作意见》（相政办〔2018〕6号），明确安置小区的物业公共服务费由业主和物业使用人缴纳，同时规定了物业服务等级标准和物业服务收费标准，要求各地在不突破规定收费上限的前提下实施安置小区收费管理。现阶段由于安置小区入住对象大部分还没形成花钱买服务的消费观念，收费工作在实践中可能还存在阻碍，需要循序渐进。接下来，我局将对各地安置小区管理情况纳入我区日常物业管理检查考评范围，一方面督促落实文件精神，另一方面听取基层在实施收费工作中遇到的难题，不断完善收费办法。

三、试点成立安置小区业主委员会。在条件成熟的安置小区，联合属地试点指导业主筹建业主委员会，小区的管理方式由业主委员会自主决定，加强业主自治。政府角色从安置小区管理主体转变为监督主体，从而进一步减轻政府负担。

四、加强搬迁安置小区物业监管。2018年我局将按照区府（相政办〔2018〕6号）的要求，对搬迁安置小区物业管理工作实施考评，考评内容为基础服务、房屋管理与公共维修养护、共用设施设备管理、公共秩序维护、环境卫生管理、绿化养护服务及社区建设等方面，力求考评中发现问题、提出问题、改正问题，通过考评检查提升搬迁安置小区管理水平，从而与市场化运作的商品房小区接轨。

五、加强宣传引导。我们将联合乡镇（街道、区）、社区居委会开展物业管理政策法规的宣传和教育活动，努力引导安置小区居民树立自治意识（成立业委会）、消费意识（花钱买服务）、规范意识（杜绝不良行为），帮助居民了解物业管理活动中各方的责、权、利，使居民真正参与到物业管理活动中来。

今后，我们将继续发挥部门职能，不断探索，促使安置小区物业管理工作朝规范化道路发展。

感谢您对我们工作的关心和支持。